首先你没提到该地块的经济技术指标.比如,容积率?限高?绿化率?日照间距?等等.也不了解"本市"是什么样性质的城市.大城和小城的30万方项目的意义是截然不同的.单从描述上来看,只能判断出应该是临江版块,距离市中心约七八站路的样子.如果是在三级地市,这样的距离对客群而言是有一定抗性的.
公园江景示范工程+学校(大学为主)+交通枢纽+生活配套+三面商业
在不了解技术指标的情况下,做个初步预判吧.
大致是别墅+多层+小高层+高层的业态综合体.
这个前提是:1.本市居民对高层的认知已经逐渐成熟,否则抗性相当大.
2.由于市场供不应求,同一地块上的总需求建面过度增加,导致多层几乎消失,被小高层取代,小高层的客群认知已经达到良好.
否则,就需变通为:别墅+小高层+高层,或:别墅+多层+小高层
别墅——这种别墅是指叠拼HOUSE,或者复式楼中楼.并不是真正意义上的独联双.——做别墅的优势在于300米江景.水永远是可以借势的天然资源，而且是效果最好的。亲水小别墅这种感觉说起来会比较到位。所谓小别墅，那就是4F复式楼，或精致的叠拼，这种虽然跟纯别墅差距极其大，但景观和舒适度不会打太多折扣，而且尽可能的做足面积满足利润。
别墅的用途在于，提升整个社区档次。它是“托价”的核心力量。不要太多，沿江做足就OK。
多层——一般也就是5层普通多层（最多加个阁楼，可能有抗性）。但考虑到要对得起这30万平米体量的土地，并且，还是地标建筑，考虑做成花园洋房。主要由容积率来定，如果容积率满足了，那么适当做些退台洋房，品质感还是很好的，而且，退台可以观江景。如果容积率不足，那就直接做普通洋房，搞一些屋顶花园，入户花园，性价比立刻就提高了。建筑成本贵不了多少。
多层洋房其实没什么作用，它本身就是社区中用来满足各项指标、并且尽可能塞进更多住户还显得很优美的一种产品，当然，应当是占配比最高的产品。
小高层/高层——虽然这两者本不能相提并论。在一二线城市里，小高层和高层本质区别恐怕就在于它们相差了几层，还有，物管费的差异，在粗糙工程泛滥的今日，就连得房率也相差无几了。但！三线城市往下，两者是有明显区别的。小高层其实是介于多层与高层间的一种过渡产品，这种过渡，不是居住环境改善、结构调整的过渡，而是客群心理意识的过渡。没过渡完时，相当一部分客群会对高层排斥。这里先不多说。
30万平米决定了它不得不成为复合业态，复合业态+临江的地理区位，决定了必需在满足指标、满足利润、符合当地开发要求的同时，还要在社区楼幢排布的规划上满足天际线要求。
所以，小高层/高层放在社区外围的商业位置是比较合适的，楼下是临街商业，上面小高/高层的住宅部分由于得房率较低，景观相对较差、沿街面临噪音嘈杂等因素，销售时长会比较缓慢，因此，可以结合附近学区，尤其以大学居多的现状，做成单身公寓，投资客买来简装后出租给学生或是火车站带来的客流，至于是日租，月租，还是长包房，没法说那么细了——单身公寓+投资品的概念。
如果容积率不满，还需要一些小高/高层来补足的话，可以再加几幢楼放在社区的最后排，与江边别墅形成错势，一方面，本身小高/高层的说辞就是景观房，另一方面，可以与社区入口处的那几幢形成围合之势——规划+景观的需要。
差不多了。一个社区的鸟瞰其实已经初具规模了。
怎么推盘呢？就随便说几句吧。
30万平米，结合工程进度，至少分3期开发吧。小城市可能要分到4期。
3期这是工程开发进度，推盘进度要按波次来分的更为细致。要在顺利去化不良房源的基础之上，还要由优质房源的紧缩推售促成进阶性提价。
OK。先想到这么多。再有想法再来补充。
