献币10个,求二线城市项目的定位及营销方案!
此盘为一个朋友开发的楼盘,求助于我,但我初学策划,怕因学艺不精而误事,对不起朋友,又觉得此案例有一定代表性,所以在此公布,敬请各位朋友多多指教!本人愿献房策币10个,至于10个币怎样分配,也还请各位策友多提宝贵意见!
项目概况:一,位于二线城市的三环边上,郊县证,双气,占地3.522亩,南北36米左右,东西74米左右,独栋18层高层,楼体南北18米,东西68米,总建筑面积15000平方米,均价2550元,剪力墙结构;
二,正规出让地块,已有四证,未动工,涉及五户拆迁,已拆走四户,还有一户于十月底拆走;
三,公司预计于十一月初动工,同时开始销售,售楼部已设置;
四,共有二个单元,一单元为一梯七户,70平米左右两室一厅,暗走廊,户型为纯阳面和纯阴面户型;二单元为一梯四户,100平米左右两室两厅,南北通透,楼体南北长18米,导致户型进深长(地块过小,且涉及拆迁,公司为了降低经营风险,所以降低成本,提高得房率),共198套房子;
五,当地属于郊县的一个镇,人口三万左右,其他外来人口有四万左右.
项目优势:一,是三环边唯一两条公交路线直达的小区,是当地离公交站点最近的新小区.
二,当地属于郊县的一个镇，周围有三个大型单位宿舍（共近200栋楼,均为多层,点式,条式楼都有,8000多户,产权为市证,单位效益很好,双水,电,物业,电话,等等均给予补贴,花园式小区);两个商品房小区已入住（多层,大约3万平米面积,郊县证）;两个在建商品房小区均已封顶(多层,郊县证,一为六层,六栋,开发手续不全,因开发商不能交房信誉不好,延期交房两年,现开始交房.还有50多套,均价1600元;一为七层,三栋,楼距过小,只有18米,正规县证,以前最高卖到2450元均价,现降价至均价2000元,还有80多套,) ;
三,生活配套设施齐全,工行建行农行,,菜市场,超市,商场,品牌连锁店,医院,游泳馆,体育馆,钓鱼场,幼儿园有8所,大中小型均有,小学,中学共四所,市属和当地属各两所（三环边的房子,一般都是村证,且只有信用社,小商店,连成规模的菜市场都没有,而当地因为有大型企业多年,所以消费水平和配套设施均还可以);
四,是当地第一栋高层;
五,和当地在售项目比,位置好,交通方便,下了公交车,马路对面即到;
六,户型齐全,有较受欢迎的小两室;
项目劣势:一,在当地开发的第一个项目,开发商没有名气;
二,从今年三月,开发商开始内部咨询,并售出七套,但承诺四月动工,推至五月,又推至七月,现至今未动工,业主已有退房要求,现停售;(对外原因是奥运,未拆迁完,实际是销售回款不理想而导致的资金问题)
三,当地紧邻新工业园区,市里的大型企业三年内均会搬迁到此,,开发商曾针对这些单位跑过团购,未成,主要是受市场观望状态影响,对期房无信心,而且大部分都有自己的规划中的单位宿舍;
四,当地属工业污染区,传说当地水已污染,现有水源为近郊水库接水;空气中有时有异味,晚上更严重些;
五,公交车本市均为一元车,而通往该地的直达车为两元车,也有一元车可到,但需要倒车.
六,总建筑面积小,且绿化率低;
七,小面积户型有纯阴户型,且是暗走廊,大面积户型进深过长,导致市场认同率低;
八,无车库,车位少;
九,售楼部(市内一个,现场一个)均布置普通,感觉和小中介一样,不能体现公司实力和项目形象;
十,最初开盘,当地人咨询很多,项目尚未完成拆迁和对开发商信心不足和户型不理想(本地人大部分认可100平方米左右两室户型,但不认可户型结构),导致观望,而未按期动工,致使观望严重,当地早期(94年的)单位宿舍好多人想改善住房条件,但住本单位房福利好,有补贴,当地单位宿舍均有双水,且有园林式绿化,物业管理好,本项目在这些上也不具备;
十一,当地因地处郊县和市区交界边,洗浴中心和发廊较多,出了名的比较"乱",有些客户对此也有顾虑.
问题:一,该项目该如何定位?
市内客户为重点?,本市客户观望情绪严重,,且随着本市二环内项目降价,客户选择余地增大而更是观望,选择在三环购房的,均属于低端客户群,三环边多层住房均价大多在1600--2200之间,2550元/平方米的均价导致市场反应冷淡;
当地客户为重点?当地客户购买单元房多为改善生活品质,本项目绿化率和户型,物业配套均不能让其满足.如按照当地要求做成精品楼盘,高层和绿化率是改变不了的,这样定位客户群会过窄,怕会造成楼盘后期滞销.也曾想过以郊县县城的客户做为补充,但当地到郊县县城比到市区还要远,且没有直达车,需打车,非常不方便.
郊县手续控制不严,也曾想往商业方面方向发展,但还未有成形思路.
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